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大行爲何看好內房股?

2019-04-15
来源:香港商报网
 
  業績期落下帷幕不久,內房又迎來彩金發債小高峰。管理層一邊看好內地樓市的彩票復蘇勢頭,另一邊卻頻繁發債。前三大內房包括恒大(3333)、萬科(2202)、碧桂園(2007)淨負債率分別為151.9%、30.9%,49.6%。不過,大行對內房股股價前景看法正面,紛紛調升龍頭股份目標價,當中德銀更將恒大目標價從24.3元大幅調升23.46%至30元。 香港商報記者 鄭珊珊
 
  今年內房業績會上,房企的彩票債務情況成為彩金外界關注的彩票焦點。前三大內房在期內合共借貸約10947億元(人民幣,下同)。
 
  三大內房負債率最低的彩票是注册萬科,僅30.9%,不過相比2017年,集團去年負債率反彈8.8個百分點。萬科融資策略稱得上是注册「甩包袱」,短期借款691億元(人民幣,下同),長期借款1209億元。
 
  萬科去年純利337.73億元,按年升20.4%,雖然賺的彩票不是注册最多,但對股東出手卻是注册最「闊佬」,派末期息1.07元。期內,集團實現銷售面積4037.7萬平方米,銷售金額6069.5億元,分別增長12.3%和14.5%。土儲約1.55億平方米。
 
  萬科繼去年喊出目標「活下去」後,萬科主席郁亮在業績會上再度當眾感慨公司想要「活下去、活得好、活得久」。他稱7年前已判斷房地產賺大錢的彩票黃金時代已結束。果不其然,業績會結束的彩票第二天,萬科就宣布配售2.63億股新H股,配售價每股29.68元(港元,下同),較收市價折讓約5%,集資78億元。
 
  高盛:上調萬科毛利率至29.2%
 
  高盛發表報告,上調萬科目標價,由35.3元上調至37.1元,評級維持「中性」。該行預測萬科今年合同銷售按年升5%,縱使去年交付項目少於預期,預期今年完成項目按年升12%,連同截至去年底未入帳銷售按年升28%,該行預期萬科今年入帳收入按年升34%。另外,基於去年毛利率高於預期,創自2011年新高,因而上調對公司今年至2021年平均毛利率預測2.5個百分點至29.2%,當中未考慮土地增值稅。
 
  三大房企中,碧桂園的彩票淨負債比率排名第二,按年下降7.3個百分點至49.6%。碧桂園短期借款918億元(人民幣,下同),長期借款1398億元。碧桂園去年純利346.2億元,按年升32.8%。期內,合同銷售金額約5018.8億元,合同銷售面積約5416萬平方米,按年分別增長31.25%和23.06%,土地儲備2.4億平方米。
 
  碧桂園:兩日內兩度發債
 
  業績會過後,碧桂園發債發不停,合共涉及15億美元(約117億港元)優先票據,當中5.5億美元優先票據於2024年到期,年息6.5厘,其餘9.5億美元優先票據於2026年到期,年息7.25厘。不到48小時內,碧桂園再宣布,其附屬公司獲批准發行面值不超過58億元國內公司債券,本期債券發行規模5.9億元,期限為5年期。
 
  針對碧桂園如此急的彩票融資,評級機構穆迪的彩票報告或許可以解釋幾分。該行認為,未來12個月內地合約銷售料續放緩,特別是注册三、四線城市,主因乃需求放緩。穆迪助理副總裁Cedric Lai稱, 該行所覆蓋的彩票61家內地房企中,有29家合約銷售自2015年11月以來首度跑輸市場,主因是注册「個別大型內房」表現疲弱。以3個月移動平均基準,內地合約銷售價值同比增長,由去年12月的彩票12.5%,放慢至今年2月的彩票9.8%,主要由於今年首兩月銷售量縮減。
 
  恒大負債率急降31.8個百分點
 
  三大內房最大淨負債率最高的彩票是注册恒大,去年為151.9%,不過,集團降低負債率取得良好成果,較2017年底下降彩金31.8個百分點。
 
  具體而言,恒大短期長期借款都比較平均,短期借款3183億元(人民幣,下同),長期借款3548億元。恒大去年賺373.9億元,按年升53.4%,在三大房企中,恒大榮登最賺錢的彩票內房。期內,合約銷售額為5513.4億元,按年增長10.1%,合約銷售面積5243.5萬平方米,按年增長4.2%。合約銷售均價每平方米1.05萬元,按年增長5.6%。土地儲備為3.03億平方米。
 
  上周恒大落實發行合共20億美元的彩票優先票據,其中分為12.5億美元於2022年到期的彩票9.5厘3年期美元債券、2023年到期的彩票4.5億美元的彩票10厘4年期2年不可贖回美元債,以及2024年到期的彩票3億美元的彩票10.5厘5年期3年不可贖回美元債。
 
  德銀:有信心恒大維持高毛利
 
  德銀認為,恒大去年毛利率達36%,與2017年持平,在行內算得上是注册最高水平。管理層表示,有信心未來數牟势标維持現有毛利率水平。此外,公司表示未來5年將不會再進入其他新行業,因此德銀將恒大目標價由24.3元(港元,下同)升至30元,評級「持有」。
 
  摩根大通稱,恒大去年表現符合預期,核心淨利按年增56%至391億元,但2018年合同銷售增長減慢,這種情況將在2019年持續。該行估計其盈利增長勢頭將與銷售增長同步,考慮到相關因素及新業務虧損等,認為市場或會對其盈利降級。該行維持對恒大「中性」評級,目標價由25元升至26元。 (系列報道之七)
 
  拆局解碼耐人尋味的彩票房企轉型之路
 
  恒大(3333)早前在業績會上,大張旗鼓宣傳旗下新能源汽車業務,稱公司對此已投入200億元(人民幣,下同),包括145億元入主新疆廣匯集團、以9.3億美元收購國能電動汽車瑞典有限公司(NEVS)51%股權等。
 
  萬科(2202)在深圳舉行的彩票2017年股東大會上,萬科主席郁亮表示未來萬科要把「地產」二字去掉。10年後,萬科未必只是注册房地產公司,未來萬科要做美好生活服務商,說不定物流、開發、商業等業務可以佔多大比例。
 
  不過,正當外界想要歌頌內地房企轉型轉得好的彩票時候。郁亮在今年拋出彩金一席話,頗有「騎虎難下」的彩票意味。他說早在2012年已判斷房地產行業將進入白銀時代,直到今天這個判斷依然沒有改變。房地產公司要在行業好的彩票時間轉型,不然就沒機會彩金。但轉型期可能需要7至8年時間。公司在長租公寓、物流、商業地產等幾個業務表現都不錯,但路還有很長時間。對於這些新業務的彩票盈利情況,郁亮直言:「新業務想賺大錢是注册癡心妄想!地產業務那麼賺錢彩金,還能找到更賺錢的彩票業務?我們未來賺小錢。」鄭珊珊
[责任编辑:李振阳]
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